リフォームと建て替えはどっちを選ぶべきか徹底解説

公開日: 2025-02-05 更新日: 2025-03-17

住宅の老朽化が進んでいる場合、今の住まいをリフォームするべきか、それとも建て替えを行うべきかという問題は、多くの方が悩むポイントです。
家族構成の変化やライフスタイルの多様化に応じて、間取りや設備を大きく変えたいと考えることもあるでしょう。
しかし、どちらが最適なのかは費用や工期、将来のメンテナンス性など、複数の要素を総合的に判断しなければなりません。

本記事では、リフォームと建て替えの特徴や費用相場、築年数ごとの検討ポイントなどを踏まえ、それぞれどんな人に向いているのかを解説します。
家の改修を考えるうえでの参考にしてみてください。

リフォームと建て替えはどっちがお得？

リフォームと建て替えのどちらにすべきかを考えるとき、一つの目安として「築年数」が挙げられます。
築30年・築40年・築50年といった節目で家の傷み具合は異なり、補修が必要な箇所や構造的な不安要素も変わります。
以下では、築年数ごとにどのような視点でリフォームか建て替えを判断すべきかを紹介します。

築30年の場合

築30年程度の住宅は、屋根や外壁の塗装が剥がれ始めたり、水回り設備が寿命を迎えつつあったりと、部分的な不具合が顕著になるタイミングです。
耐震基準は1981年に大きく改正されており、それ以降に建築された住宅ならば一定の耐震性能が期待できる可能性があります。
ただし、設備類は老朽化していることが多いため、リフォームで主要箇所を一新すれば、住み心地が大幅に向上するケースも見受けられます。
一方で、大規模な間取り変更や構造補強を要するほど傷んでいる場合には、リフォーム費用がかさんで新築とあまり変わらない負担になる可能性もあります。
築30年程度であれば、建物の骨組みがまだ使える場合が多いため、まずは専門家に建物診断を依頼し、リフォームで十分対応できるかを見極めることが大切です。

築40年の場合

築40年になると、断熱性能や耐震性能が現代の基準とは大きく異なる場合があります。
また、シロアリ被害や配管の腐食、基礎部分のひび割れなど、構造的に大掛かりなメンテナンスが必要になるリスクが高まります。
リフォームを選択する際には、耐震改修や断熱強化などで大規模に手を加える必要があるかもしれません。
一方、土地の立地条件や周辺環境を考えると、同じ場所に新築を建てたほうが資産価値を維持しやすいケースもあります。
築40年を超えると、本格的なフルリノベーションか建て替えかで迷いやすいため、リフォーム費用と新築費用の差をしっかり比較することが重要です。

築50年の場合

築50年ともなると、建物の耐震性や基礎、配管、電気配線など、ほとんどの部分が老朽化していると考えられます。
大規模な改修を行う場合、解体してみて初めて深刻な問題が見つかる可能性が高く、想定外の追加費用がかさむことが珍しくありません。
そのため、建て替えを検討するほうが長期的な視点で合理的というケースが増えてきます。
ただし、築年数が古くても骨組みがしっかりしているなど、建築的な価値がある住宅（古民家など）の場合は、リフォームで持ち味を活かしながら再生する選択肢もあります。
当初の工事費以上に維持コストがかかるリスクを理解しつつ、文化的価値や愛着を重視するのであればリフォームを選ぶ道も考えられます。

リフォームと建て替えの違い

リフォームと建て替えのどちらを選ぶかを判断するには、費用や工期、建物の寿命、法的な制限などの要素を把握しておく必要があります。
以下では、それぞれの面からリフォームと建て替えを比較してみます。

費用面

一般的に、部分的なリフォームは建て替えよりも費用が安く抑えられます。
壁紙や設備の交換などであれば、数十万円～数百万円程度で家の機能を大きく向上させられます。
ただし、築年数が古く構造自体に問題がある場合や、間取り変更を含むフルリノベーションを行う場合は、数千万円規模の費用がかかることもあります。
一方の建て替えは、解体工事や新築の建築費用が必要になるため、数千万円単位の予算が一般的です。
ただし、新築としての耐久性や最新設備の導入が可能となり、将来的な修繕費や光熱費を軽減できる可能性があります。

工事の期間

リフォームの場合は、工事の範囲にもよりますが、部分的な改修であれば数日～数週間、フルリノベーションでも3か月～半年程度が目安になります。
建て替えの場合は、解体から基礎工事、新築の建築まで一から行うため、通常は半年～1年程度かかることが多いです。
工事期間中の仮住まいにかかる費用や、生活への影響を考慮すると、短期間で完了するリフォームのほうが負担は少ないといえます。

建物の寿命

リフォームは既存の構造や基礎を活かすため、建物自体の耐久性がどの程度残っているかがカギとなります。
耐震補強や構造補強を行っても、元の建物が経年劣化していれば限界があるケースもあります。
一方で、建て替えの場合は新たに最新の耐震基準や断熱技術を取り入れられるため、建物の寿命が大きく延びる可能性があります。
ライフサイクルコストを考えると、築年数が相当古い建物の場合は建て替えのほうが結果的に維持費を抑えられるかもしれません。
しかし、そこまで古くない建物であれば、リフォームでも十分に快適な住まいを維持できるケースも多いです。

工事の制限

リフォームは既存の構造や法規制の枠内で行うため、大幅な間取り変更や増築には制限が出る場合があります。
例えば、建ぺい率や容積率が既に上限に近い場合は、これ以上の増築が難しいかもしれません。
また、建物の骨組みが不可欠な耐震壁の場合、取り除けない壁が存在するなど、自由度が下がるリスクがあります。
建て替えの場合は、法的な制限を踏まえながらも、より自由度の高いプランニングが可能です。
耐震性や断熱性、設備の配置などを一から最適化できるため、制限にとらわれず理想の家を実現しやすいといえます。

リフォームと建て替えの費用相場

リフォームと建て替えでは、そもそも工事の範囲が大きく異なるため、費用相場にも大きな開きが出ます。
ここでは、一般的な目安としての相場を示しますが、実際には家の構造や立地条件、選ぶ設備などで金額が変動する点に留意してください。

リフォーム

まず、リフォームの費用相場は以下のとおりです。

部分的なリフォーム
水回りの交換や内装の貼り替えなど、数十万円～数百万円が目安です。
例えばキッチンの入れ替えで100万～200万円、浴室の交換で100万～150万円程度かかるケースが多く見られます。
フルリノベーション
間取り変更や耐震補強、屋根や外壁なども含めた総合的な改修で1,000万～2,000万円程度が一般的です。
築年数が高く骨組みにも手を加える場合は、2,000万円を超えることもあります。

建て替え

次に、建て替えにかかる一般的な費用相場は以下のとおりです。

解体費用
既存の建物を解体するのに100万～300万円ほどかかるのが一般的です。
木造か鉄筋コンクリート造かによって金額は大きく異なり、特殊な構造の場合はさらに上がります。
新築費用
木造住宅の場合、30坪程度で2,000万～3,000万円が一つの目安といわれます。
鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合は、さらに費用がかさむ可能性があります。
その他費用
建て替えに伴う外構工事や諸経費、仮住まいにかかる費用なども見込んでおく必要があります。
総額で3,000万～4,000万円以上になるケースも珍しくありません。

リフォームと建て替えどっちがおすすめ？

リフォームか建て替えかを判断する際には、現在の家の状態や築年数、将来像などを総合的に考えることが大切です。
以下では、どんな場合にリフォームが向いているか、あるいは建て替えが向いているかを例示します。

リフォームをおすすめするケース

リフォームをおすすめするケースは以下のとおりです。

築年数がまだそこまで古くない場合
建物の骨組みがしっかりしており、耐震性や断熱性の改善が比較的小規模の工事で済むのであれば、リフォームが費用面で有利になります。
家の構造に愛着があり、できるだけ残したい場合
古民家や和風建築など、独特の風情を残したいときにはリフォームを検討すると、建築当時の雰囲気を活かしながら改修が行えます。
大きな間取り変更が必要ない場合
キッチンや浴室などの設備交換や内装・外装のリニューアルで家の快適性が向上するケースも多いです。
フルリノベーションでなければ、費用や工期を抑えやすいメリットがあります。

建て替えをおすすめするケース

次に、以下のケースでは建て替えをおすすめしています。

耐震補強や構造補強が大規模になりそうな場合
リフォームで補強をするより、建て替えたほうが新しい耐震基準に完全に対応でき、長期的に安全性を確保できます。
大幅な間取り変更を要望する場合
現在の間取りを大きく変えたい場合、構造上の制約によってリフォームでは実現しにくい可能性があります。
建て替えであれば基礎から自由に設計できるため、理想の住宅を造りやすいです。
設備やデザインを最新にしたい場合
建て替えなら、一から最新の設備や素材を導入できるため、より高い断熱性や耐久性、デザイン性を実現できます。
ライフスタイルに合わせた住まいづくりがしやすくなります。

リフォームが向いている方

リフォームを選択する場合、建築基準法や予算、工期、住みながらの工事など、さまざまな観点を考慮する必要があります。
以下では、リフォームが特に向いている方の特徴を紹介します。

建築基準法により建て替えが選べない方

敷地の形状や道路の幅など、建築基準法の制限によって新築を建てることが困難なケースがあります。
たとえば、再建築不可物件や既に建ぺい率・容積率が限度を超えている物件などでは、建て替えを行うと同じ規模の家が建てられない可能性が高いです。
このような場合には、リフォームで家の性能を補強しながら快適性を高める選択肢が現実的といえます。

費用を抑えたい方

一部の設備だけを交換する、部分的に間取りを変更するなどのリフォームなら、建て替えよりも費用を大幅に抑えやすいです。
築年数が比較的新しく、構造に問題が少ない家なら、リフォーム費用だけで十分に満足できる住環境を得られる可能性があります。
特に、資金計画が厳しい場合やローンの借り入れを抑えたい方は、リフォームによる段階的な改修を検討すると良いでしょう。

居住した状態で工事を済ませたい方

大規模な建て替えでは、解体から新築までの間に仮住まいを手配する必要があるケースが多いです。
しかし、部分的なリフォームなら、住みながら工事を進めることも可能です。
仮住まい費用や引っ越しの手間を省きたい方にとっては、リフォームが適した方法といえます。
もっとも、工事期間中は生活動線が制限されるため、ストレスを避けるために工事箇所や時期を慎重に調整しておくことが大切です。

関連記事：住みながらのリフォームは可能？メリット・デメリットを紹介

建て替えが向いている方

建て替えは大きなコストと時間がかかりますが、構造から最新の技術を導入できるため、性能面でのメリットが大きいです。
以下では、建て替えを選択するメリットが生かせる方の特徴を挙げます。

耐震性能を高めたい方

新築なら、現在の耐震基準に合わせた設計が行えるため、大きな地震でも倒壊リスクを低減できます。
既存住宅の耐震補強ではどうしても限界があり、全体を解体して組み直すよりもコストがかかるケースもあります。
耐震性を最優先に考える方は建て替えを検討すると、より安心な住まいを手に入れやすくなります。

住宅ローンを活用したい方

リフォームローンに比べ、新築の住宅ローンは金利や返済条件が優遇されやすいという特徴があります。
大規模リフォームでも住宅ローンを利用できる場合がありますが、金利や借入額の上限、返済期間に制約が出ることも考えられます。
より有利な条件で資金調達を行いたい場合は、建て替えのほうがローンを組みやすいといえます。

制度を活用したい方

新築住宅に対しては固定資産税や住宅ローン減税などの制度が充実している場合が多いです。
リフォームにも一部適用される補助金や減税制度はありますが、規模や内容によって適用範囲が狭いケースもあります。
建て替えなら、最新の省エネ基準や長期優良住宅制度などに適合させることで、補助金や減税を大きく受けられる可能性があります。

ライフスタイルに変化がある方

家族構成が大きく変わる、二世帯住宅にしたい、将来的にバリアフリー化を徹底したいなど、抜本的な間取り変更を必要とする場合は建て替えが有利です。
リフォームでも対応できる場合がありますが、構造上の制約やコスト増加が懸念されるため、思い切って建て替えたほうが結果的に使いやすい家を実現しやすくなります。

重視するポイントを明確にしてリフォーム・建て替えを選択しよう

リフォームか建て替えか、どちらを選ぶべきか築年数や構造の状態、費用、ライフスタイルの変化など、多岐にわたる要素から総合的に判断する必要があります。
部分リフォームやフルリノベーションで十分に快適性や耐久性を取り戻せるケースもあれば、建物自体が老朽化している場合は新築にしたほうが安全性も高まり、資産価値を保ちやすい場合もあります。
また、法的な制限やローンの融資条件、利用できる補助金なども検討材料です。
工事の内容や規模によって費用や工期は大きく変わるため、複数のリフォーム会社・ハウスメーカーから見積もりを取得し、提案内容を見比べることをおすすめします。
家族全員の要望をまとめつつ、将来像を思い描きながら、無理のない資金計画と工期設定を行えば、後悔の少ない家づくりが可能です。
じっくりと情報を収集して自分たちに合った方法を選び、長く快適に暮らせる住まいを手に入れてみてはいかがでしょうか。

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